1 - Quelle forme peut prendre cet accord? Contrat préalable ?
Un contrat préalable est un accord dans lequel les parties s'entendent pour conclure un autre accord dans le futur, dans les conditions prévues par le premier (par exemple la date, les termes généraux, la remise des clefs, le prix, etc). Généralement, un contrat préalable n'est pas indispensable pour conclure un contrat principal, mais si les parties en prévoient un, il ne leur est plus possible de revenir sur les conditions qui y figurent lors de la signature du contrat principal. Lorsqu'il porte sur une transaction immobilière, le contrat préalable doit toujours être rédigé par écrit.
2 - A qui les parties (vendeur/acheteur) doivent-elles s’adresser pour formaliser l’accord initial ? Une forme légale est-elle imposée?
Le contrat préalable peut prendre la forme d'un acte notarié (mais ce n'est pas obligatoire) ou d'un accord privé (à l'aide d'un conseiller juridique ou par les parties seules), mais doit être rédigé par écrit dans tous les cas. Lorsque le contrat préalable prend la forme d'un acte notarié, il n'est pas obligatoire de présenter les documents de la propriété sur laquelle porte la transaction. Aucun nantissement ou autre restriction sur la propriété concernée par le contrat n'empêche la certification du contrat préalable notarié. Une propriété future peut également faire l'objet d'un contrat préalable. Les enregistrements préalables sur un titre futur, ainsi que certaines restrictions pour le propriétaire peuvent également être enregistrés au cadastre sur les bases du contrat préalable.
3 - Quelles sont les effets juridiques de cet avant-contrat ? Un avant-contrat est-il nécessaire ?
Un contrat préalable n'est pas obligatoire. Toutefois, les parties signant un contrat préalable peuvent être tenues de signer un autre contrat ultérieurement. Les parties sont libres lorsqu'elles rédigent un contrat préalable, par exemple elles peuvent le déposer au registre public en s'adressant à un représentant du registre ou à un notaire.
4 - Que doit-on payer, et à qui ? Ces montants sont-ils remboursables ?
Généralement, il n'y a pas d'obligation de paiement, mais les parties peuvent s'entendre sur les conditions du paiement futur. L'acquéreur de la propriété immobilière peut aussi verser des arrhes au vendeur. Les arrhes doivent être créditées et en échange d'une prestation du vendeur, et si elles ne sont pas créditées, elles doivent être remboursées à la fin de la prestation. Si la partie qui verse les arrhes ne remplit pas son obligation, les arrhes restent à la partie qui les a reçues. Si le non-respect d'un engagement est causé par la faute de la partie qui a reçu les arrhes, ces dernières retournent, doublées, à la partie qui les a versées.
5 - Existe-t-il des mesures de protection (délai de réflexion, droit de retrait) ?
Le droit géorgien ne prévoit ni délai de réflexion ni droit de rétractation, ni aucune autre mesure de protection lors des transactions immobilières. Les parties sont libres de déterminer par elles-mêmes les termes du contrat.
6 - Comment obtenir un financement? Directement auprès des banques - par des courtiers?
Les personnes désirant faire un achat immobilier peuvent s'adresser directement à une banque ou une autre institution de crédit. Il est possible que l'agence immobilière accepte également un paiement différé.
7 - Quelle forme prend l'accord de financement ?
L'accord financier entre l'acquéreur et la banque doit se faire par écrit. La plupart du temps, cet accord est sécurisé par une hypothèque.
8 - Que je dois faire une fois le financement obtenu ? Qui rédige l'acte de prêt ? Entre les mains de qui le montant du prêt sera-t-il versé ?
Une fois que vous avez obtenu votre financement, vous devez signer un accord de prêt, fournir une garantie à la banque et conclure avec le vendeur le contrat portant sur la transaction immobilière. Parfois, un accord trilatéral de vente et d'hypothèque est possible entre l'acquéreur, le vendeur et la banque. Du moment que l'hypothèque et le titre d'acheteur sont enregistrés au registre public, la banque allouera le montant du prêt sur le compte de l'acheteur ou, directement, du vendeur. L'accord de prêt est généralement rédigé par la banque. Le contrat hypothécaire peut être rédigé par la banque ou autre institution financière, ou être préparé par le notaire (cela dépend de la politique de la banque).
9 - Quels types de garanties sont requis pour financer l'achat d'un bien immobilier ?
Généralement, les prêts pour l'achat d'un bien immobilier résidentiel sont garantis par une hypothèque. Dans la plupart des cas, le bien immobilier que l'emprunteur veut acheter servira de nantissement. Il est également possible d'utiliser un autre bien immobilier comme caution. Parallèlement à l'hypothèque, d'autres types de garantie existent comme le contrat de cautionnement.
10 - Comment dois-je faire pour constituer une hypothèque (ou un autre type de garantie) ?
Un contrat d'hypothèque doit se faire par écrit, sans obligation de faire appel à un notaire. L'hypothèque doit figurer au registre public. Elle devient opposable juridiquement par ce biais. Si l'accord d'hypothèque est préparé et certifié par un notaire (contrat authentique), ce dernier peut le soumettre lui-même au registre public. Sinon, vous devez vous adresser aux bureaux du registre public ou aux autres personnes autorisées.
11 - Quelles sont les conséquences de cette hypothèque pour moi?
En cas de violation des obligations de remboursement de l'emprunteur, l'institution financière peut se retourner sur les biens hypothéqués. Dans pareil cas, il est possible de perdre sa propriété. Néanmoins, avant que la procédure de saisie ne soit entamée, il est possible de vendre, ou de disposer autrement des biens hypothéqués, afin de rembourser l'emprunt.
Veuillez noter que si le contrat d'hypothèque est notarié (authentique), il peut contenir une clause « hors tribunal », qui assurera le respect des droits de l'établissement prêteur sur la base d'un ordre d'exécution notarié. Le notaire a l'obligation d'éclairer les parties par écrit au sujet du respect des droits sur la base d'un ordre d'exécution notarié et de ses conséquences juridiques. Le créancier peut directement faire valoir cette clause sans avoir besoin de saisir la justice.
Si le contrat d'hypothèque n'est pas fait sous la forme d'un acte authentique, le créancier doit obtenir l'ordre d'exécution de la cour L'administrateur vend les biens hypothéqués lors d'une enchère publique.
12 - Quels sont les informations et documents à fournir dans le cadre d'une transaction immobilière ? Concernant les parties ? Concernant la propriété ?
Généralement, l'extrait du registre public concernant la transaction suffit pour une vente immobilière. Il y a présomption d'authenticité et d'intégralité concernant les contenus provenant du registre. L'extrait contient également toutes les informations sur les droits relatifs à la propriété immobilière ainsi que les obligations en découlant. La liste des documents et informations sur les parties varie en fonction de la nature des parties (personne physique ou personne morale, résident ou non-résident, majeur ou mineur, etc). Afin de s'assurer d'être en conformité, il est conseillé de s'adresser à un notaire avant de prendre part à une transaction immobilière.
13 - Qui recueille les informations et documents ?
Chaque partie est généralement tenue de fournir les informations et documents la concernant et concernant l'objet de la transaction. Cependant, si la transaction immobilière est prise en charge par un notaire, ce dernier se verra transmettre les informations et documents sur la propriété et les parties par courrier électronique de la part des différentes bases de données publiques, parmi lesquelles le registre public, le registre du commerce, le registre d'état civil, etc. Le notaire est également en charge de la rédaction de l'acte de vente et de sa transmission au registre public en vue de l'enregistrement des droits et obligations respectifs.
14 - Dans quel délai peut-on obtenir ces informations ?
Il est possible de chercher soi-même l'information relative à la propriété dans les bases de données publiques du cadastre. Cela prend quelques minutes. Toutefois, si vous avez besoin d'un document (extrait, certificat) qui permet de vérifier le statut juridique de la propriété, il est possible de demander qu'un extrait du cadastre soit délivré dans le jour suivant la requête (en fonction du montant à payer). Afin d'être en conformité, i lest recommandé de toujours demander un extrait au cadastre ou de s'adresser au notaire et de s'appuyer sur les informations détaillés qu'il aura obtenues.