1 - Quelle forme peut prendre cet accord? Avant-Contrat ?
Normalement, l’avant-contrat ou accord préalable d’achat-vente est convenu sous forme de contrat au seing privé, signé chez l’agent immobilier.
La raison est que la légalité au Principauté d’Andorre est très stricte à cet effet, spécialement si l’acheteur/s sont des personnes étrangères non ressortissantes au Principauté. En ce cas-là, les acheteur/s doivent obtenir une autorisation gouvernementale d’investissement, et cette démarche-là dure quelques semaines.
En conséquence, pour fixer par écrit sa volonté d’acheter-vendre, les parties signent un contrat sous seing privé, préalablement a la signature définitive chez le notaire, pendant elles recompilent toute la documentation nécessaire.
2 - A qui les parties (vendeur/acheteur) doivent-elles s’adresser pour formaliser l’accord initial ? Une forme légale est-elle imposée?
Les parties doivent s’adresser pour formaliser l’accord initial, bien au notaire, bien à un avocat, bien à l’agent immobilier.
Normalement, les parties ne vont pas au notaire pour l’avant-contrat, mais elles utilisent un même model de contrat sous seing privé pour toute la promotion immobilière, ou bien le model utilisé par l’agent au quotidien, en changeant la date, le nom de l’acheteur, la/les unité/s à vendre, le prix et la forme de payement.
Aucune forme légale n’est imposée selon la loi andorrane, sauf intervention de personnes non ressortissantes.
3 - Quelles sont les effets juridiques de cet avant-contrat ? Un avant-contrat est-il nécessaire ?
L’avant contrat a pour principal effet juridique de RÉSERVER le bien immobilier en faveur de l’acheteur, qui PERDRA l’argent versé si finalement il/elle n’accomplisse pas sa partie du contrat, en achetant le bien; ou bien, qui sera remboursé du DOUBLE de l’argent versé, cas que le vendeur n’accomplisse pas le convenu.
Mais, rappelons-nous que ces obligations ont seulement la garantie personnelle des convenants et non une garantie réelle sous les biens prévus de vendre.
L’avant-contrat n’est pas nécessaire, mais est convenable en vue d’obliger les parties.
4 - Y a-t-il des sommes à verser et à qui ? Ces sommes peuvent-elles être restituées ?
Oui, normalement la signature de l’avant contrat comporte le payement d’une quantité acompte du prix final des biens prévus d’acheter.
Cette quantité est normalement autour du 5% au 10% du prix totale de la vente; de sorte que, si la vente finalement se réalise, l’acheteur aura de compléter le payement jusqu’à le prix total final.
Les sommes versées, effectivement, peuvent être restituées dans le cas que la vente no s’accomplisse par cause du vendeur.
5 - Y a-t-il de mesures de protection du consommateur: délai de réflexion-droit de rétractation?
En Andorre il n’y a pas, malheureusement, ces mesures de protection du consommateur, le délai de réflexion et le droit de rétractation, pour les achats des biens immobiliers.
Mais, rappelons qu’une somme importante –autour du 10% du prix total- doit être versée au moment de signer l’avant contrat.
Ça favorise et garantie sûrement que la volonté du consommateur est dûment formée.
En plus, l’acheteur n’a pas aucune obligation de signer l’avant-contrat d’achat. Il/elle peut aller directement au notaire pour acheter définitivement le bien.
L’avant contrat a pour but essentiellement de RÉSERVER LE BIEN au nom de l’acheteur.
6 - Comment obtenir un financement? Directement auprès des banques - par des courtiers?
En Andorre il n’y a pas de courtiers. Par contre, Andorre a un système bancaire et financière très développé et efficace.
En conséquence, l’acheteur qui a besoin de financement ira chez son banquier en vue d’obtenir l’argent pour l’achat, aussi comme pour les taxes et toutes outres dépenses.
Les banques andorranes sont très efficaces et modernes, et le financement peut être abouti en quelques jours seulement.
7 - Quelle forme prend l'accord de financement ?
L’accord de financement pour l’achat d’un bien immobilier en Andorre normalement est convenu sous la forme d’écriture publique notariale de prêt avec hypothèque de ce même bien.
Cette écriture normalement est suscrite par la banque et ce qui achète, au même moment que l’achat et chez le même notaire. De cette manière, le prix de la vente est payé précisément avec l’argent du prêt.
8 - Que je dois faire une fois le financement obtenu ? Qui rédige l'acte de prêt ? Entre les mains de qui le montant du prêt sera-t-il versé ?
Comme c’est déjà exposé, l’acte de prêt normalement est rédigé par le notaire.
Le montant du prêt ayant été abonné sur le compte de l’acheteur, celui-ci ayant ordonné, à sa charge et à sa banque, un chèque bancaire, tiré sur les comptes de la banque même, l’acheteur donne ce chèque bancaire au vendeur, en payement de la vente.
La notaire prend en charge de communiquer l’achat au cadastre communale, de liquider les taxes de transmission, de communiquer la vente au Registre des Investissements Étrangers (s’il y a l’intervention dans la vente des étrangers non ressortissants en Andorre), et d’annoter la vente au titre originale du vendeur. Comme ça, le vendeur ne peut jamais pas utiliser son titre à nouveau, puisque il n’est plus le propriétaire.
9 - Quels sont les types habituels de garanties demandées pour le financement d'un achat immobilier résidentiel ?
Les types habituels de garanties demandées pour le financement d’un achat immobilier résidentiel sont, principalement, les hypothèques sur les mêmes biens achetés.
Evidemment, la valeur du financement doit être par-dessous de la valeur du bien résidentiel acheté.
Parfois les banques andorranes financent l’achat sans hypothèque, mais parce que, ou bien l’acheteur est quelqu’un en très bonne position financière, ou bien il y a d’autres garanties, telles que l’aval personnel de quelqu’un d’autre ou la gage d’un compte à la Banque. Ces cas-là sont, cependant, peu habituels.
10 - Comment constituer un hypothèque / autre type de sûreté réelle?
L’hypothèque ou tout autre type de sûreté réelle sont constitués au Principauté d’Andorre par écriture publique notariale.
Effectivement, ça est la sole façon de constituer une sûreté réelle, cet a dire, avec efficace universelle, applicable face à tout le monde (selon les classiques latins, avec efficacité «erga omnes»).
11 - Quelles sont les conséquences de cette hypothèque pour moi?
L’hypothèque sert à garantir l’accomplissement de l’obligation pour la part du débiteur et en faveur de créditeur, moyennant une affectation directe de ce bien concret à l’accomplissement de l’obligation garantie.
Le bien hypothéqué ou donné en gage «sort» en quelque sorte de la masse du patrimoine de débiteur et devient directement affecté à l’accomplissement de l’obligation garantie.
Pour le débiteur, cependant, ça ne change rien: il/elle continue à avoir la fruition du bien et sa possession. Quand il/elle veut vendre, il le faudra premièrement payer l’obligation garantie, aussi avec le même prix de la vente, avant d’utiliser le produit de la vente à d’autres fins. Evidemment que si le prix de la vente ne suffit pas à payer l’obligation pendante, l’hypothèque y reste toujours, jusqu’à son payement totale.
12 - Quel type d’information/de documents sont requis pour une vente immobilière ? Concernant les parties ? Concernant le bien vendu?
Concernant les parties: documentation officielle d’identité (passeport, C.N.I.) munie de photographie, la Carte de Résidence, si ce sont des étrangers ressortissant en Andorre; on demande aussi le domicile et l’état civile –marié, célibataire-, et le régime économique matrimonial. Si le/les vendeurs sont pas de nationales andorrans or de ressortissants en Andorre, il les faut accréditer l’inscription de ses droits au Registre andorran des Investissements Étrangers. Egalement, si l’acheteur or acheteurs ne sont pas des nationales andorrans ou ne peuvent pas accréditer qu’ils sont des ressortissants en Andorre, il les faudra une autorisation préalable d’Investissement Étranger.
Concernant le bien à vendre: écriture notariale de propriété, certifications d’absence de dettes à la Communauté de Propriétaires et à la Commune. Si c’est un appartement ou une maison, aussi, la cédule d’habitabilité. Si c’est un terrain, Certificat du Cadastre pour savoir son état et sa destination. Parfois, un dessin du bien est le bienvenu, si les parties sont d’accord.
13 - Qui rassemble les différents informations/documents?
Normalement, c’est l’agence immobilière qui rassemble tous ces documents, chez les intéressés, le Gouvernement et la Commune, le Syndic de la Copropriété, etc., pour les apporter au notaire, qui les centralise, les examine et les incorpore à l’écriture.
14 - Combien de temps pour obtenir ces informations?
Normalement, pas beaucoup (une semaine, dix jours). Mais c’est différent pour l’autorisation gouvernementale préalable d’investissement pour ce qui sont pas des andorrans ou ressortissants en Andorre. Pour aboutir à avoir cette autorisation, il faut présenter copie certifié conforme (et avec la postille de La Haie de Légalisation internationale si l’autorité autorisant n’est pas andorrane) de la documentation personnelle et le certificat du Tribunal selon lequel on n’a pas commis de crimes.
Cette information est soumisse par le Gouvernement Andorran à un examen très stricte, visant d’éviter l’incorporation de personnes potentiellement dangereuses dans l’économie nationale.
Par conséquence, l’examen de toute cette information peut durer 1 mois ou plus.
Pendant ce temps-là, bien sûr, on peut simultanément demander toute outre documentation nécessaire pour la vente.
